為提高REITs業(yè)務制度化規(guī)范化透明化水平，督促參與主體歸位盡責，提升資本市場服務實體經(jīng)濟質(zhì)效，12月27日，滬深交易所同步對公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務指引進行了修訂(簡稱“業(yè)務指引”)。

　　具體來看，本次修訂優(yōu)化篇章結(jié)構(gòu)，進一步增強邏輯性及可讀性；壓實主體責任，進一步規(guī)范核查及信息披露重點事項；突出大類資產(chǎn)特性，進一步提高信息披露針對性。

　　細化完善審核標準

　　2023年3月，中國證監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于進一步推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》(以下簡稱《常態(tài)化發(fā)行通知》)，要求總結(jié)試點經(jīng)驗，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費公路等實踐較多的資產(chǎn)類型，按照“成熟一類、推出一類”的原則，細化完善審核標準和信息披露要求。

　　2023年5月，滬深交易所修訂并發(fā)布《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金業(yè)務指引第1號——審核關(guān)注事項(試行)(2023年修訂))》，完善了REITs審核關(guān)注事項，明確了產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費公路兩類成熟資產(chǎn)的審核標準。

　　規(guī)則發(fā)布以來，滬深交易所REITs業(yè)務穩(wěn)步發(fā)展，項目涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費公路、倉儲物流、租賃住房、消費基礎(chǔ)設(shè)施等多種資產(chǎn)類型，在盤活存量資產(chǎn)、擴大有效投資方面發(fā)揮了重要作用。

　　通過及時總結(jié)REITs發(fā)行上市審核經(jīng)驗，滬深交易所對原有規(guī)則進行修訂，形成了新的修訂，細化核查和信息披露要求，進一步明確市場預期，提升審核工作質(zhì)效，促進REITs市場健康發(fā)展。指引修訂過程中，多方征求并吸納了原始權(quán)益人、管理人、評估機構(gòu)等專業(yè)機構(gòu)和投資人合理意見建議，充分回應市場參與主體關(guān)切，保護投資者合法權(quán)益。

　　突出“管資產(chǎn)”為核心

　　業(yè)務指引系統(tǒng)總結(jié)實踐經(jīng)驗，突出以“管資產(chǎn)”為核心，著力構(gòu)建符合REITs特征規(guī)律的審核標準。

　　新修訂指引在完善REITs核查及信息披露基本要求的基礎(chǔ)上，對原指引相關(guān)內(nèi)容進行針對性調(diào)整優(yōu)化，增強各章節(jié)之間的邏輯性和內(nèi)容的可讀性。其中，新規(guī)充分考慮成熟資產(chǎn)類型項目的特性，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費公路、租賃住房、倉儲物流及消費基礎(chǔ)設(shè)施項目作出核查及信息披露的針對性要求。

　　新修訂指引對REITs的核查及信息披露、資產(chǎn)評估、運營管理等市場各方普遍關(guān)注的核心事項進行了規(guī)范，督促市場參與主體切實履行核查及信息披露責任�；�礎(chǔ)設(shè)施項目核查及信息披露方面，進一步明確了業(yè)務參與人和底層資產(chǎn)的準入要求，以及項目經(jīng)營及財務情況的披露要求。資產(chǎn)評估方面，引導評估機構(gòu)在考慮市場環(huán)境和底層資產(chǎn)特性基礎(chǔ)上，對參數(shù)進行獨立判斷、合理設(shè)置，審慎確定評估結(jié)果，切實提高評估質(zhì)量。壓實管理人責任，督促其對評估參數(shù)和方法進行獨立核查。運營管理方面，明確REITs的分層決策機制、激勵約束安排、突發(fā)事件響應要求，引導基金通過合理設(shè)置運營管理費、履職情況監(jiān)督等安排實現(xiàn)激勵約束目標，有效統(tǒng)籌價值創(chuàng)造和投資者合法權(quán)益保護關(guān)系。

　　新修訂指引充分考慮了產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費公路、租賃住房、倉儲物流及消費基礎(chǔ)設(shè)施項目的特性，明確了各大類資產(chǎn)的差異化要求，提高了核查及信息披露的針對性、有效性。一是針對產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流項目，進一步細化了合規(guī)性、經(jīng)營及財務情況、運營管理等方面的披露要求。二是針對收費公路項目，進一步明確了車流量、通行費等運營收入相關(guān)核心指標的披露要求。三是針對租賃住房項目，補充了針對由專業(yè)機構(gòu)自持、不分拆單獨出售且長期用于出租的市場化租賃住房項目，以及專門為園區(qū)入駐企業(yè)提供配套服務的租賃住房項目的核查及信息披露要求。四是針對消費基礎(chǔ)設(shè)施項目，進一步明確了收入情況、租戶情況、租約類型及租金情況等方面的披露要求。

　　今年以來，上交所REITs市場上市產(chǎn)品已達17只。截至目前，滬市REITs市場上市產(chǎn)品共37只，募集資金約1121億元，底層資產(chǎn)涵蓋收費公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、保障性租賃住房、消費基礎(chǔ)設(shè)施、新能源等多種類型。

　　截至目前，共有20只REITs在深交所上市，募集規(guī)模超530億元，項目類型涵蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費公路、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房、消費設(shè)施、水利設(shè)施、生態(tài)環(huán)保等主流基礎(chǔ)設(shè)施，產(chǎn)品運行平穩(wěn)，投資者積極參與，市場功能逐步發(fā)揮。2024年深市REITs市場發(fā)展取得多項亮眼成績。