1月14日晚間，房企碧桂園(02007.HK)補發(fā)了2023年年報和2024年中報。

　　根據(jù)發(fā)布的業(yè)績報告，碧桂園在2023年度實現(xiàn)營收約4010億元，同比減少約6.8%；實現(xiàn)稅前虧損約1673億元。2024年上半年，碧桂園實現(xiàn)營收約1021億元，同比減少約54.9%；實現(xiàn)稅前虧損約108億元，相比上一年也明顯減少。

　　截至2024年6月末，碧桂園共有總現(xiàn)金余額約448億元，總有息負(fù)債約2502億元。

　　在過去兩年國內(nèi)房地產(chǎn)市場下行，房企的資產(chǎn)價值縮水后，碧桂園不可避免地出現(xiàn)了大幅虧損，但截至2024年6月末，碧桂園的凈資產(chǎn)仍有741億元，好于市場預(yù)期。

　　從財報數(shù)據(jù)可以看出，碧桂園2024年上半年的虧損情況相比2023年已有改善。接近碧桂園的相關(guān)人士稱，2024年全年的虧損情況有望收窄。

　　大幅減值計提

　　在2023年財報中，碧桂園計提了大額存貨減值準(zhǔn)備，總額度約824億元，這也是出現(xiàn)大額虧損的原因之一。

　　過去幾年的房地產(chǎn)行業(yè)處于深度調(diào)整周期，房企的存貨均面臨價值下跌，為反映存貨價值的真實情況，這兩年房企普遍都在財務(wù)報表中計提了資產(chǎn)減值損失。

　　2024年上半年，碧桂園對存貨減值的計提額度已減少為27億，這是基本對公司已將存貨減值大部分出清的判斷，除非接下來市場價格還有大幅下跌。在當(dāng)前一系列房地產(chǎn)支持政策下，如樓市出現(xiàn)回暖，房企存貨的公允價值也可能隨著市場環(huán)境改善而回調(diào)。

　　在大幅減值計提后，碧桂園接下來的資產(chǎn)減值壓力有望逐步減緩，未來權(quán)益還有增厚的空間。

　　受宏觀經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)下行等因素影響，碧桂園也存在部分應(yīng)收款項無法回收的風(fēng)險，因此計提了金融資產(chǎn)及財務(wù)擔(dān)保減值損失凈額約372億。加上對存貨的計提減值，這兩項合計占到碧桂園2023年稅前虧損總額的71.5%。

　　在2023年，房地產(chǎn)企業(yè)的整體信用融資規(guī)模大幅下降，碧桂園為了回收現(xiàn)金流以保障交房任務(wù)，同時保證2023年8月之前到期信用債券的兌付，對旗下多個項目和資產(chǎn)做了較大的折價處置安排。

　　碧桂園在2023年共交付房屋超60萬套；2023年1-8月，共償還境內(nèi)外公開市場債務(wù)本金約185.4億元。當(dāng)時為了完成這兩項任務(wù)，碧桂園以虧損的方式出售了部分資產(chǎn)，這加大了2023年的總虧損額度。

　　從2022年至今，碧桂園已處置難銷類資產(chǎn)及盤活沉淀資金回籠超600億元。最新的一例出售是在2024年12月，碧桂園將持有的長鑫科技1.56%股權(quán)以20億元賣出，這部分資金主要會用于保交樓等項目建設(shè)開支。

　　保交房仍是第一要務(wù)

　　面對過去幾年的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，碧桂園將公司的運營重點放在了保交房方面。2024年全年，碧桂園累計交付房屋超38萬套，近三年累計交付約170萬套房屋。

　　碧桂園表示，保交房仍是公司的第一要務(wù)，也是短期內(nèi)的主要經(jīng)營目標(biāo)。目前正采用極限收支的運營策略，挖潛現(xiàn)有交付資源，通過與主要承建商及供應(yīng)商協(xié)商付款計劃，保障項目正常運轉(zhuǎn)。

　　同時碧桂園也在依托各地的房地產(chǎn)融資“白名單”，各地方政府利用專項債對房企項目及閑置土地收儲的政策，爭取更多外部資源來支持交付工作的推進。

　　在具體策略方面，碧桂園制定實施了“一樓一策”工作方案；并主動向住建部門匯報，請求支持的同時加強項目風(fēng)險處置的主動性；還在爭取各地政府的理解和支持，提高保交房資源的使用效率；同時也在爭取關(guān)于保交房的利好政策支持，緩解保交房資金壓力。

　　補發(fā)財報之前，碧桂園的境外債務(wù)重組也有了新進展。1月9日晚間，碧桂園公布了境外債重組的初步方案，目前已獲得七家銀行組成的協(xié)調(diào)委員會支持。

　　這次提出的初步重組方案目標(biāo)，是減少債務(wù)最多116億美元，將債務(wù)到期時間最多延長11.5年，同時將融資成本從每年約6%降低至約2%。

　　碧桂園表示，預(yù)計在2025年上半年與境外債權(quán)人就債務(wù)重組方案達(dá)成一致，目前已就重組框架性條款與銀團委員會達(dá)成原則性一致意見。

　　如果能通過債務(wù)重組，碧桂園將能優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，減輕利息支出，延長還款期限，整體減輕債務(wù)壓力，也能將更多資源用于保交樓，降低近年來地產(chǎn)行業(yè)層面的“期房”信任問題。

　　碧桂園補發(fā)出財報，表明公司正在逐步化解危機，港股的股票也有望在停牌近一年后實現(xiàn)復(fù)牌。