在前不久結(jié)束的上海2024年土拍收官之戰(zhàn)中，金茂上演了一出“帽子戲法”，分別與寶冶、招商組成聯(lián)合體連奪寶山區(qū)楊行、淞南板塊三幅地塊，共計(jì)耗資103.5億元，獲取土地面積超24公頃，大有深耕寶山之勢(shì)。

　　事實(shí)上，從陸家嘴的地標(biāo)金茂大廈拔地而起、金茂北外灘重塑濱水天際線、大寧金茂府開啟區(qū)域高端人居新篇章，到如今中環(huán)金茂府、普陀金茂府、張江金茂府等 “府系” 3.0 迭代之作。過去30年間，金茂華東始終秉承前瞻的眼光與思維，深耕釋放上海各大區(qū)域的潛能，每一部作品都重新標(biāo)定了板塊價(jià)值，每一部作品也都成為城市的標(biāo)桿之作。

　　如今，隨著金茂華連落三子，可以預(yù)見是寶山的發(fā)展將在2025年開啟新的篇章。

　　深耕寶山，助力大吳淞門戶地區(qū)轉(zhuǎn)型

　　相比于其他開發(fā)商，金茂無(wú)疑更為了解寶山。

　　2023年7月，金茂拿下了寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)W12-1301單元35-03地塊。同年10月，金茂官宣將在該地塊打造寶山區(qū)首座金茂府，案名定為“中環(huán)金茂府”。同時(shí)，該項(xiàng)目也是金茂“ 府系3.0”在華東的首作。

　　2024年初，中環(huán)金茂府正式入市。最終，該項(xiàng)目在諸多競(jìng)品的壓力之下，取得了四開四罄的耀眼成績(jī)。此外，該盤還入選了克而瑞上海發(fā)布的《2024年度上海樓盤銷售排行榜》。根據(jù)榜單，中環(huán)金茂府2024年銷售金額達(dá)46.62億元。

　　相比之下，此次金茂拍得的三幅地塊同樣有著不俗的潛力。

　　土拍結(jié)束后，寶山區(qū)土地儲(chǔ)備中心發(fā)文指出，上述三幅地塊的出讓，是寶山區(qū)緊緊圍繞“一地兩區(qū)”戰(zhàn)略布局，推進(jìn)“大吳淞”規(guī)劃建設(shè)目標(biāo)邁出的堅(jiān)實(shí)一步。同時(shí)，也為開年全力推進(jìn)“北轉(zhuǎn)型”打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，也為區(qū)域后續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展增添了強(qiáng)勁動(dòng)力。

　　2024年3月，由上海市規(guī)劃資源局、寶山區(qū)政府和浦東新區(qū)政府聯(lián)合編制的《大吳淞地區(qū)專項(xiàng)規(guī)劃》結(jié)束草案公示。這是全市首個(gè)突破行政邊界的重點(diǎn)地區(qū)專項(xiàng)規(guī)劃，規(guī)劃范圍涉及寶山、浦東、靜安和楊浦，面積約110平方公里。

　　根據(jù)規(guī)劃，大吳淞地區(qū)打造成為生態(tài)基底品質(zhì)優(yōu)越、創(chuàng)新創(chuàng)造功能集聚、濱水空間魅力彰顯的上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型示范區(qū)、智能智造的引領(lǐng)區(qū)、綠色低碳發(fā)展的樣板區(qū)。

　　然而，此次金茂競(jìng)得三宗地塊均位于大吳淞地區(qū)的門戶位置。

　　其中，楊行鎮(zhèn)BSP0-0801單元02aA-04、13A-01地塊位于高鐵寶山站南側(cè)。

　　據(jù)了解，高鐵寶山站作為上海市“四主多輔”鐵路客運(yùn)站中的主要輔助客站之一，是上海北部地區(qū)接入北沿江通道的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。自從2023年以來(lái)，楊行鎮(zhèn)正全力推進(jìn)高鐵寶山站及周邊建設(shè)，而寶山站則預(yù)計(jì)最快2027年投入使用。

　　據(jù)金茂內(nèi)部透露，該住宅項(xiàng)目將會(huì)定位金茂“棠系”，也是金茂該系列產(chǎn)品首進(jìn)上海�！疤南怠笔墙鹈�在2024年新推出的產(chǎn)品系，注重設(shè)計(jì)感和高級(jí)感，以及功能性和實(shí)用性，定位客群更多是面向年輕活力新銳、高審美中產(chǎn)、成長(zhǎng)型家庭等群體。

　　有資深市場(chǎng)人士指出，在高鐵寶山站的建設(shè)下，寶山楊行板塊已處于價(jià)值爆發(fā)的前期階段。金茂此時(shí)落子，無(wú)疑踩準(zhǔn)了板塊迭代的最佳時(shí)機(jī)。同時(shí)，從地塊的指標(biāo)來(lái)看，約22萬(wàn)平方米的總建面，貨值儲(chǔ)備豐富，包括商業(yè)、住宅、辦公、餐飲旅館等混合業(yè)態(tài)，也非常契合多元化發(fā)展的金茂，同時(shí)也更宜居。

　　至于淞南鎮(zhèn)N12-0402 單元K1-11地塊、淞南鎮(zhèn)N12-0402單元D1-04地塊則位于“大吳淞”規(guī)劃的重要組成部分——在建中的18號(hào)線通南路站、通南路站TOD項(xiàng)目附近。根據(jù)規(guī)劃，18號(hào)線二期將于2025年12月31日進(jìn)入初期運(yùn)營(yíng)。

　　據(jù)了解，上述兩幅地塊中，純住宅的D1-04地塊將由招商操盤，而商住混合的K1-11地塊則由金茂操盤。

　　對(duì)此，中指研究院上海分析師劉卓維指出，寶山淞南的兩幅地塊周邊有較多老舊小區(qū)，板塊內(nèi)新房斷供多年，或有助于項(xiàng)目去化。

　　此外，上述市場(chǎng)人士則表示，寶山淞南板塊的隔壁是楊浦新江灣城，18號(hào)線更是激活了寶山與楊浦的串聯(lián)，未來(lái)潛力可期。其中，K1-11地塊毗鄰五條道路的匯聚點(diǎn)，在寶山有“小五角場(chǎng)”的稱號(hào)。在地鐵和商業(yè)加持，同樣具備高端住區(qū)的潛力。據(jù)他預(yù)計(jì)，未來(lái)K1-11地塊售價(jià)至少7萬(wàn)。

　　財(cái)務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)健，年末贖回永續(xù)債

　　金茂華東之所以敢于在年末斥資超百億拿地，母公司亮眼的業(yè)績(jī)和穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)是堅(jiān)實(shí)的底氣所在。過去一年間（2024年1月2日至2024年12月31日），中國(guó)金茂股價(jià)累計(jì)漲幅超過36%，充分彰顯了資本市場(chǎng)的認(rèn)可。

　　2024年8月27日，中國(guó)金茂（00817.HK）發(fā)布中期業(yè)績(jī)報(bào)告。在行業(yè)業(yè)績(jī)普遍承壓的情況下，2024年上半年，中國(guó)金茂持續(xù)推進(jìn)“一核三聚焦”的戰(zhàn)略方向和堅(jiān)持品質(zhì)改善的定位，實(shí)現(xiàn)公司所有者應(yīng)占溢利10.10億元，逆勢(shì)同比133%；若扣除投資物業(yè)公平值虧損（已扣除遞延稅項(xiàng)），公司所有者應(yīng)占溢利約為10.996億元，同比漲幅更是高達(dá)到174%。

　　在財(cái)務(wù)方面，中國(guó)金茂同樣恪守安全底線，“三道紅線”維持全綠檔，并持續(xù)優(yōu)化境內(nèi)外債務(wù)結(jié)構(gòu)。截至2024年6月底，中國(guó)金茂一年內(nèi)到期債務(wù)占比降低至15%，外幣債務(wù)較2023年末持續(xù)降低至26%，平均債務(wù)期限為6.02年。

　　與此同時(shí)，為進(jìn)一步提升公司財(cái)務(wù)指標(biāo)的安全系數(shù)，報(bào)告期內(nèi)中國(guó)金茂主動(dòng)進(jìn)行大刀闊斧、刀刃向內(nèi)的改革，一系列降本增效的舉措取得顯著成效。而在融資方面，中國(guó)金茂保持多種融資渠道暢通，且利率始終處于行業(yè)較低水平。2024年1-8月，中國(guó)金茂已成功發(fā)行金茂大廈CMBS，30億、20億兩筆中期票據(jù)，保持多種融資渠道暢通。項(xiàng)目開發(fā)貸利率維持極低水平，廈門項(xiàng)目開發(fā)貸利率低至2.17%。

　　時(shí)間來(lái)到去年12月9日，中國(guó)金茂再次傳遞出財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)大幅優(yōu)化的積極信號(hào)。當(dāng)日，公司發(fā)布公告稱，公司已完成4億美元永久資本證券贖回。

　　新年伊始，金茂華東重倉(cāng)寶山，這不僅是公司資金實(shí)力與穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)方略的有力彰顯，更是以實(shí)際行動(dòng)為大吳淞的未來(lái)發(fā)展投下堅(jiān)定的信任票，承載著助力區(qū)域蝶變、續(xù)寫城市輝煌篇章的宏偉愿景。