退地，瑞安房地產(chǎn)或能緩口氣。

　　3月3日，瑞安房地產(chǎn)(00272.HK)公告稱，根據(jù)其與國泰君安有關(guān)于瑞虹新城項(xiàng)目公司的股東協(xié)議，國泰君安將行使認(rèn)沽期權(quán)，向盛甫出售其于項(xiàng)目公司持有的31%股權(quán)，獲取3100萬元(人民幣，下同)權(quán)利金。

　　此次交易的前情，要回溯至2017年8月9日。彼時(shí)，為了收購上海百麗房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(簡稱“上海百麗”)，瑞安房地產(chǎn)宣布通過全資子公司盛甫與國泰君安、虹房成立一家項(xiàng)目平臺(tái)公司。上海百麗旗下資產(chǎn)為瑞虹新城167A、167B地塊。其中，167A為住宅用地，167B為商辦用地。

　　此前，除了按持股比例注資外，國泰君安為瑞虹新城平臺(tái)公司分兩次提供大約10.8317億元有抵押貸款。瑞安房地產(chǎn)則以31%的瑞虹新城項(xiàng)目公司股權(quán)作為認(rèn)沽期權(quán)的標(biāo)的資產(chǎn)，權(quán)利金為3100萬元。

　　雙方約定的信托投資期限為8年，國泰君安可在信托到期前60天內(nèi)行權(quán)。國泰君安選在3月5日這個(gè)節(jié)點(diǎn)行權(quán)，比約定期限略微提早了一點(diǎn)，將3100萬元落袋為安。

　　由于國泰君安行權(quán)之后，盛甫對(duì)項(xiàng)目公司持股從49%上升至80%，股權(quán)比例發(fā)生大幅變化。此舉會(huì)否觸發(fā)前述兩筆貸款的提前償還，在3月3日的公告里并未披露。據(jù)2017年公告，國泰君安第一筆貸款6.5839億元，利率7.539%，瑞安房地產(chǎn)的抵押物為項(xiàng)目公司全部股權(quán)。第二筆貸款4.2478億元，利率6.99%，抵押物依舊為項(xiàng)目公司全部股權(quán)并增加了虹房所提供的公司擔(dān)保。瑞虹新城167B地塊曾兩次申請(qǐng)延期

　　按照知情人士的說法，目前項(xiàng)目公司業(yè)務(wù)已經(jīng)基本結(jié)束，國泰君安作為財(cái)務(wù)投資者，在投資約定條件達(dá)成后退出，這對(duì)項(xiàng)目公司后續(xù)運(yùn)營并無重大影響。

　　有分析人士指出，信托管理人提前行權(quán)，往往意在降低風(fēng)險(xiǎn)敞口。當(dāng)前房地產(chǎn)市場環(huán)境復(fù)雜，商業(yè)資產(chǎn)估值處于調(diào)整周期，尤其是商場在開業(yè)前幾年的培育期內(nèi)資金占用量大，潛在投資風(fēng)險(xiǎn)有所上升。

　　回看國泰君安所退出的項(xiàng)目公司，瑞虹新城167A地塊早已開發(fā)成住宅即瑞虹新城十期臻庭，并已于2022年中旬售罄。

　　據(jù)瑞安房地產(chǎn)2023年年報(bào)，當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)的物業(yè)銷售包括上海瑞虹新城167A地塊，已售建筑面積8.58萬平方米，平均售價(jià)11.98萬元/平方米，銷售收入94.27億元。

　　瑞虹新城167B地塊則是商辦用地。據(jù)上海市虹口區(qū)人民政府官網(wǎng)披露，該項(xiàng)目申請(qǐng)了兩次建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的有效期延期，第一次是在2022年8月1日。第二次是在2023年8月7日，該項(xiàng)目再次申請(qǐng)延期至2024年8月23日。

　　2023年財(cái)報(bào)顯示，瑞虹新城167B地塊在集團(tuán)發(fā)展中的商業(yè)物業(yè)名單中，項(xiàng)目總建筑面積11.9萬平方米，包括辦公樓建筑面積10.7萬平方米、零售建筑面積1.2萬平方米，瑞安房地產(chǎn)權(quán)益占比49%，應(yīng)占建筑面積5.83萬平方米。

　　這塊地的規(guī)模在瑞安房地產(chǎn)2023年141.23萬平方米的商業(yè)土儲(chǔ)里面，占比不高。但從2017年成立項(xiàng)目公司開始，該項(xiàng)目經(jīng)歷兩次延期，客觀條件的變化不言而喻。

　　從市場層面來看，瑞虹新城板塊內(nèi)商辦物業(yè)略顯飽和。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2024年上海甲級(jí)寫字樓供應(yīng)井噴，新增約80萬平方米供應(yīng)，主要集中在黃浦區(qū)、虹口區(qū)及徐匯區(qū)新興板塊。這從一個(gè)側(cè)面反映了虹口區(qū)核心板塊瑞虹新城的商辦供應(yīng)壓力。

　　虹口區(qū)政府網(wǎng)站分別于2024年10月23日、2025年1月20日發(fā)布公告，對(duì)瑞虹新城板塊的規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整，其中便涉及167B地塊。根據(jù)最新公示，167B地塊的用途從原先規(guī)劃的商辦用地(C2C8)變更為三類住宅用地(Rr3)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，虹口區(qū)政府規(guī)劃部門考慮到目前板塊商辦物業(yè)供應(yīng)量較大，加之潛在的租賃壓力，所以決定重新審視其用途�？梢哉f，這一變更，也有助于優(yōu)化土地資源配置，同時(shí)也是對(duì)城市發(fā)展需求的積極響應(yīng)。

　　盡管目前尚無公開信息顯示政府對(duì)瑞虹新城167B地塊進(jìn)行了收儲(chǔ)，不過，從政府對(duì)167B地塊所在板塊規(guī)劃變更的公示來看，167B地塊被收儲(chǔ)重新出讓的概率非常大。這也就不難理解此時(shí)國泰君安行權(quán)退出項(xiàng)目公司的邏輯了。瑞虹新城靚地拱手讓人

　　上海2025年一批次土拍中，瑞虹新城大板塊中新出了一宗宅地，與瑞虹新城十期一路之隔。原本業(yè)內(nèi)對(duì)于瑞安房地產(chǎn)繼續(xù)拿地的呼聲甚高，但出人意料的是，瑞安房地產(chǎn)連報(bào)名參拍都放棄了。

　　2月20日，央企金茂和新加坡慶隆聯(lián)合體以89.63億元拿下了瑞虹新城的新地塊，按照計(jì)容面積算出來的樓面價(jià)為11.7萬/平方米，再換算到最終可售樓面價(jià)約在12.5萬元/平方米左右。若算上建筑成本、精裝修成本、資金成本、銷售及管理費(fèi)用和各項(xiàng)稅費(fèi)等，以盈虧平衡計(jì)算均價(jià)在18.41萬元/平方米左右的水平。據(jù)中介門店信息，瑞虹新城現(xiàn)房二手房均價(jià)一期為9萬元/平方米，第九期為18萬元/平方米，二手房溢價(jià)能力可見一斑。

　　或許，以瑞安房地產(chǎn)的資金現(xiàn)狀來看，大手筆投資確實(shí)有點(diǎn)乏力。

　　分析財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)可見，2023年瑞安房地產(chǎn)合約物業(yè)銷售額為113.96億元，同比大幅減少58%。2024年上半年的合約物業(yè)銷售額約6.23億元，同比減少86%。

　　現(xiàn)金流方面，2023年底，公司現(xiàn)金及銀行存款下降33%至約89.17億元，其中受限資金較多，不受限現(xiàn)金及銀行存款僅有約37億元，而一年內(nèi)需償還債務(wù)達(dá)120.13億元，不受限現(xiàn)金短債比僅為0.3。公開信息顯示，瑞安房地產(chǎn)存續(xù)的三只美元債總額為13.89億美元，其中一只發(fā)行規(guī)模為5億美元的6.150%美元債將于2025年8月24日到期。

　　面對(duì)壓力，瑞安房地產(chǎn)通過抵押資產(chǎn)的方式融資，甚至不惜虧本出售資產(chǎn)回籠資金。2023年12月29日，瑞安房地產(chǎn)將上海鴻壽坊項(xiàng)目65%的股權(quán)以12.06億元賣給大家保險(xiǎn)。這筆交易設(shè)置了股權(quán)回購條款，年利率為8%，相當(dāng)于一筆用股權(quán)做質(zhì)押的融資，以換取現(xiàn)金流。2024年3月，瑞安房地產(chǎn)以1.05億元將上海蟠龍?zhí)斓氐木频晡飿I(yè)賣給上海青浦徐涇，虧損240萬元。2024年11月，瑞安房地產(chǎn)引入中國人壽（601628）等投資者，籌資81億元重組了上海創(chuàng)智天地兩家項(xiàng)目公司的股權(quán)。2025年2月，閔行區(qū)政府網(wǎng)站公示，瑞安房地產(chǎn)擬出讓旗下上海召稼樓城中村改造項(xiàng)目30%股權(quán)給上海南虹橋投資開發(fā)(集團(tuán))有限公司。